Ceny rodinných domů rostou pomaleji než byty
Zatímco ceny bytů v České republice pokračují v rychlém růstu, ceny rodinných domů rostou výrazně pomalejším tempem. Podle nejnovějších dat z prvního čtvrtletí roku 2024 vzrostly ceny bytů meziročně o 9,8 %, zatímco ceny rodinných domů pouze o 4,3 %. Tento rozdíl je způsoben několika faktory, které ovlivňují trh s nemovitostmi.
Porovnání růstu cen různých typů nemovitostí
Následující tabulka ukazuje meziroční růst cen různých typů nemovitostí v České republice:
| Typ nemovitosti | Meziroční růst cen | Průměrná cena | Trend |
|---|---|---|---|
| Byty (1+kk, 2+kk) | 11,2 % | 84 000 Kč/m² | Silný růst |
| Byty (3+kk, 3+1) | 9,5 % | 76 000 Kč/m² | Silný růst |
| Byty (4+kk a větší) | 8,7 % | 71 000 Kč/m² | Silný růst |
| Rodinné domy (do 150 m²) | 5,2 % | 58 000 Kč/m² | Mírný růst |
| Rodinné domy (nad 150 m²) | 3,8 % | 52 000 Kč/m² | Mírný růst |
| Stavební pozemky | 7,3 % | 3 200 Kč/m² | Silný růst |
Proč rostou ceny bytů rychleji?
Existuje několik důvodů, proč ceny bytů rostou rychleji než ceny rodinných domů:
- Nedostatek bytů ve velkých městech - Ve velkých městech je výrazný nedostatek bytů, což tlačí ceny nahoru. Naproti tomu nabídka rodinných domů je v příměstských oblastech a menších městech relativně dostatečná.
- Investiční poptávka - Byty jsou oblíbenou investicí, protože nabízejí vyšší výnos z pronájmu v poměru k ceně. Investoři často kupují menší byty, což zvyšuje poptávku a tlačí ceny nahoru.
- Dostupnost financování - Hypotéky na byty jsou dostupnější než na rodinné domy, protože celková cena bytu je obvykle nižší. To umožňuje širšímu okruhu zájemců koupit byt, což zvyšuje poptávku.
- Rostoucí náklady na výstavbu - Rostoucí ceny stavebních materiálů a práce mají větší dopad na ceny rodinných domů, protože jejich výstavba je materiálově náročnější.
Regionální rozdíly v cenách rodinných domů
Ceny rodinných domů se výrazně liší podle regionů. Nejvyšší ceny jsou tradičně v Praze a okolí, kde průměrná cena rodinného domu dosahuje 12 milionů Kč. Naopak nejnižší ceny jsou v Ústeckém a Moravskoslezském kraji, kde lze rodinný dům pořídit již od 3 milionů Kč.
Zajímavé je, že rozdíly v cenách rodinných domů mezi regiony jsou výraznější než u bytů. Zatímco cena bytu v Praze je přibližně 3x vyšší než v Ústeckém kraji, cena rodinného domu v Praze může být až 5x vyšší než v nejlevnějších regionech.
Vliv energetické náročnosti na ceny rodinných domů
Významným faktorem, který ovlivňuje ceny rodinných domů, je jejich energetická náročnost. Domy s nízkou energetickou náročností (kategorie A a B) jsou výrazně dražší než domy s vysokou energetickou náročností (kategorie E, F, G).
Rozdíl v ceně mezi energeticky úsporným domem a energeticky náročným domem může být až 20-30 %. Tento rozdíl se v posledních letech zvyšuje, protože kupující jsou stále více citliví na provozní náklady nemovitosti.
Starší rodinné domy, které tvoří většinu nabídky na trhu, mají často vysokou energetickou náročnost, což snižuje jejich atraktivitu a tlačí ceny dolů. Naproti tomu nové energeticky úsporné domy jsou velmi žádané a jejich ceny rostou rychleji.
Vliv velikosti pozemku na cenu rodinného domu
Dalším faktorem, který ovlivňuje cenu rodinného domu, je velikost pozemku. Domy s většími pozemky jsou dražší, ale cena za metr čtvereční pozemku klesá s rostoucí velikostí pozemku.
V posledních letech roste poptávka po domech s menšími pozemky (do 500 m²), které jsou cenově dostupnější a zároveň nabízejí dostatečný prostor pro zahradu. Naopak domy s velmi velkými pozemky (nad 2000 m²) se prodávají hůře, protože kupující nechtějí platit za zbytečně velký pozemek a zároveň se obávají vysokých nákladů na údržbu.
Vliv stáří a technického stavu
Stáří a technický stav rodinného domu má významný vliv na jeho cenu. Nové domy jsou výrazně dražší než starší domy, ale rozdíl v ceně se snižuje, pokud byl starší dům rekonstruován.
Zajímavé je, že u starších domů (nad 30 let) má větší vliv na cenu technický stav než samotné stáří. Dobře udržovaný a rekonstruovaný starší dům může mít vyšší cenu než novější dům v horším technickém stavu.
Nejhůře se prodávají domy, které vyžadují kompletní rekonstrukci. Tyto domy se často prodávají s výraznou slevou, protože kupující musí počítat s vysokými náklady na rekonstrukci.
Výhled do budoucna
Analytici očekávají, že trend pomalejšího růstu cen rodinných domů bude pokračovat i v následujících letech. Důvodem je zejména rostoucí nabídka nových rodinných domů v příměstských oblastech a menších městech, která uspokojuje poptávku.
Naproti tomu u bytů se očekává pokračující silný růst cen, zejména ve velkých městech, kde je nedostatek nové výstavby. Tento trend může vést k tomu, že rozdíl mezi cenou bytu a rodinného domu se bude dále zmenšovat, což může motivovat více kupujících k pořízení rodinného domu místo bytu.
Pro potenciální kupce to znamená, že koupě rodinného domu může být v současné době výhodnější investicí než koupě bytu, zejména pokud plánují nemovitost dlouhodobě užívat. Rodinné domy nabízejí více prostoru, soukromí a možnost úprav podle vlastních představ, a to za cenu, která roste pomaleji než u bytů.